Immobilienurteile für Vermietung und Verkauf

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BGH: WEG kann über Grundstückserwerb beschließen

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf ein Grundstück kaufen. Überstimmte Eigentümer müssen sich einem entsprechenden Mehrheitsbeschluss beugen, wenn es beispielsweise um notwendige Autostellplätze geht, wie der Bundesgerichtshof (BGH) am Freitag in Karlsruhe entschied (Az: V ZR 75/15). Die Wohnungseigentümer verfügen über die erforderliche Beschlusskompetenz. Sie können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstückes durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als (teils)rechtsfähigen Verband beschließen. Pressemitteilung des BGH zum Urteil vom 18. März 2016 - V ZR 75/15

Modernisierungsmaßnahme: Zwölf Monate Großbaustelle ist nicht akzeptabel

Grundsätzlich hat ein Mieter einer Modernisierungsmaßnahme nicht zu widersprechen. Voraus-gesetzt, sie ist nicht mit unzumutbaren Härten verbunden. Gefällt dem Mieter die danach im Regelfall folgende Mieterhöhung nicht, so kann er aus dem Mietvertrag heraus. In einem Fall vor dem Landgericht Berlin ging es um eine angekündigte Modernisierungsmaßnahme, die (unter anderem) die Erneuerung der Fernwärmestation sowie von Wasser- und Abwasserleitung, den Umbau eines vorhandenen Badezimmers, Fliesenarbeiten in Küche und Bad, die Erneuerung von Elektroleitungen, den Austausch der Fenster sowie Fassadenarbeiten und Arbeiten im Treppenhaus vorsah. Geplante Dauer: zwölf Monate. Der Mieter hätte die Wohnung für mehrere Monate verlassen müssen. Er musste die Arbeiten nicht dulden. (LG Berlin, 65 S 301/15)

Eigentumswohnung: Wer unberechtigt Fenster einbaut, muss sie berechtigt wieder ausbauen

Das Amtsgericht München hat entschieden, dass Fenster, die als Bestandteil der Fassade zum Gemeinschaftseigentum gehören, von Wohnungseigentümern nicht auf eigene Faust ausgetauscht werden dürfen. Das gelte auch dann, wenn die Gemeinschaftsordnung zwar den Eigentümern die Pflicht zur Instandhaltung zuweist, dabei aber der Außenanstrich ausdrücklich ausgenommen ist. Das Gericht: "Behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, so gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung". Im konkreten Fall hatte ein Eigentümer im neunten und zwölften Stockwerk eines Mehrfamilienhauses alte Holz-Alu-Fenster ohne Mittelsteg aus- und weiße Kunststofffenster mit Mittelsteg eingebaut. Die Gemeinschaft verlangt den Rückbau - und konnte sich durchsetzen. Das Argument des "Fensterbauers", dass der Rückbau der Fenster aufgrund der Sicherheitsvorkehrungen mit einem immensen technischen Aufwand verbunden und deswegen unverhältnismäßig sei, zog nicht. Denn er hatte gar keinen Anspruch auf die von ihm durchgeführten Baumaßnahmen. (AG München, 481 C 12070/14)

Modernisierungsmaßnahme: Dichte Fenster und bessere Heizungen müssen geduldet werden

Mieter müssen es im Grunde stets dulden, wenn Vermieter besser isolierte Kunststofffenster ein- und alte Holzfenster ausbauen lassen wollen. Das gleiche gilt im Prinzip für den Einbau einer Gasetagenheizung, die als Modernisierungsmaßnahme einen Kohleofen ersetzen soll. Eine Mieterin wehrte sich gegen die Umbauten unter anderem mit der Begründung vor Gericht, sie heize mit Holz und somit CO2-neutral - allerdings vergeblich. Die neuen Isolierglasfenster müssten geduldet werden, weil sie dazu dienten, Energie einzusparen. Gleiches gelte für die Gasetagenheizung. Dass sie Kohleöfen behaglicher finde, spiele keine Rolle. Die Gasetagenheizung erhöhe den Wohnwert, der Einbau könne daher nicht verhindert werden. (LG Berlin, 65 S 144/15)

Abgenutzter Teppich muss vom Vermieter ersetzt werden - ohne "Beteiligung" des Mieters

Für den Austausch eines nach zwölf Jahren verschlissenen Teppichbodens ist der Vermieter zuständig. Er kann dafür  nicht den Mieter heranziehen, weil es sich um eine "Schönheitsreparatur" handele. Darüber hinaus ist der Vermieter sogar für das Aus- und wieder Einlagern der Möbel verantwortlich, die durch die Neuverlegung des Teppichbodens notwendig geworden waren. (AmG Erfurt, 2 C 1306/07)

Vermieter kann für Legionelleninfektion haftbar gemacht werden

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem aktuellen Urteil klargestellt, dass der Vermieter für eine Legionelleninfektion eines Mieters haftbar gemacht werden kann.

Umlageschlüssel kann auch einseitig vom Vermieter bestimmt werden

Die alljährliche Betriebskostenabrechnung führt regelmäßig zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Habe Mieter und Vermieter nichts anderes vereinbart, sollen laut Gesetz die Betriebskosen nach Wohnfläche umgelegt werden. Die Parteien sind aber frei, abweichende Vereinbarungen zu treffen. Der BGH entschied in seinem Urteil vom 05. November 2014, das der Umlageschlüssel im Rahmen der ersten Abrechnung einseitig vom Vermieter bestimmt werden kann.

Nachbarrecht: Auch Bambusgras kann zur Hecke werden

Ein Fall zum baden-württembergischen Nachbarrechtsgesetz, Ärger unter Nachbarn wird ja länderspezifisch beurteilt: Vor dem Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe ging es darum, ob Bambus als Gras oder als Hecke einzusortieren ist. Das Gericht wertete es als Hecke - entgegen der Meinung der Botaniker. Es komme, so das OLG, " auf die Geschlossenheit der Anpflanzung an". Ein Grundstückseigentümer pflanzte einst vier Bündel Bambus nahe der Grundstücksgrenze. Mittlerweile misst der Bambus mehr als 1,80 Meter und ist auf einen Abstand von weniger als einen halben Meter von der Grenze entfernt. Der Nachbar verlangt Rückschnitt. Der Bambusbesitzer führte jedoch an, dass die Pflanze botanisch betrachtet zu den Gräsern zähle, weswegen die Regelung des Grenzabstandes für Hecken hier nicht zur Anwendung kommen könne. Das Gericht folgt der botanischen Argumentation nicht, sondern betrachtete die Dinge unter rechtlichen Gesichtspunkten. Danach komme es beim Begriff der Hecke insbesondere auf die Geschlossenheit der Anpflanzung an. Da Bambus gerne verholzt, ist diese Voraussetzung erfüllt. (OLG Karlsruhe, 12 U 162/13)

BFH Urteil vom 3. Juni 2014 · Az. II R 45/12

Stirbt der Ehegatte oder Lebenspartner und vererbt das Familienwohnheim an den Partner, ist das selbstgenutzte Eigentum von der Erbschaftsteuer sachlich befreit. Erhält der überlebende Ehegatte nur ein Wohnrecht, greift die Steuerbefreiung nicht. Das entschied der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 3. Juni 2014 (Az. II R 45/12). Hier lesen Sie eine Kommentierung vom Leiter Abteilung Steuern im IVD, Hans Joachim Beck.

Nachbarrecht: Blendet die Photovoltaik vom Dach nebenan, muss nachgebessert/abgebaut werden

Blendet eine Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Nachbargrundstücks seinen Grundstücksnachbarn unangemessen, so muss die Anlage nachgebessert oder abgebaut werden - unabhängig von den dadurch verursachten Kosten. Das Oberlandesgericht Karlsruhe: Es handelt sich dabei um "Beeinträchtigungen des Eigentums" des Nachbarn. Denn Lichtreflexe, die von Menschen in der Wohnung oder auf dem Balkon als erhebliche Blendung wahrgenommen werden, sind für die Bewohner unangenehm und beeinträchtigen die Nutzung des Eigentums. Es handelt sich auch nicht um „Natureinwirkungen“, die keine Haftung des "Störers" begründen können. Denn ursächlich für die Einwirkungen ist zwar auch das Sonnenlicht, aber nur im Zusammenhang mit den Reflexionswirkungen, die durch die Solaranlage auf dem Hausdach verursacht werden. Der benachteiligte Nachbar ist auch nicht verpflichtet, die Blendwirkungen zu dulden, da es sich nicht um „unwesentliche“ Beeinträchtigungen handelt. Schließlich: Auf die Frage, ob und inwieweit der Nachbar die Möglichkeit hätte, durch eigene Maßnahmen Blendungen auszuschließen, kommt es nicht an. In Betracht käme die Nutzung von Jalousien, Rollläden oder Markisen. Solche Maßnahmen würden den Ausblick aus der Wohnung, oder den freien Blick vom Balkon beeinträchtigen. (OLG Karlsruhe, 9 U 184/11)

Mietminderung: Kommt Estrich durchs Linoleum, darf gekürzt werden

Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg hat entschieden, dass ein Mieter die Miete mindern könne, wenn im Laufe der Zeit auf dem Boden scharfe Bruchkanten, Unebenheiten sowie „Estrichlöcher“ entstanden sind, ein Teppichboden vorübergehend nicht verlegt werden kann und der Mieter sich bis zur Beseitigung des Mangels mit dem bloßen - mangelhaft verspachtelten - Fußboden zufrieden geben muss. Im konkreten Fall ging es um einen Linoleumfußboden, der brüchig geworden und mit einer schnell aushärtenden zähen Flüssigkeit ausgegossen und verspachtelt worden war. Diese Ausgleichsmasse wurde aber nicht gleichmäßig verteilt, und die Oberfläche wies an vielen Stellen Hohllagen und Risse auf, so dass auch ein Teppich nicht ausgelegt werden konnte. Das Gericht erkannte 15 Prozent als vorübergehende Mietminderung an. Es sei zu berücksichtigen, dass in der Wohnung nur zwei Zimmer einen mangelfreien Fußboden hatten. (Gerade in einem Wohnzimmer, das für gewöhnlich eine längere Verweildauer der Bewohner aufweise, bewirke der bloße Estrich eine Fußkälte und damit einhergehend ein unwohles Gefühl bei einem Aufenthalt.) (AmG Berlin-Schöneberg, 109 C 225/13)

Betriebskosten: Auch für zwei Gebäude darf eine Heizung abgerechnet werden

Ein Vermieter darf „nach billigem Ermessen“ mehrere Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen, soweit der Mietvertrag nichts Gegenteiliges aussagt. Das gilt auch dann, wenn im Mietvertrag nur eines der Gebäude als Mietsache steht. Im konkreten Fall vor dem Bundesgerichtshof ging es darum, dass eine Heizung zwei Gebäude versorgte, die sich an einer Straße gegenüber standen. (Hier war es von Beginn des Mietverhältnisses an nicht möglich, eine allein auf ein konkretes Haus bezogene Abrechnung zu erstellen; also mehrere Häuser über eine gemeinsame Heizungsanlage verfügt haben.) (BGH, VIII ZR 290/09)

Eigentumswohnung: Wer gegen die Gemeinschaft streitet, darf dabei nicht mit abstimmen..

Streitet ein Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft um einen Betrag (hier in Höhe von 30.000 €), so kann er in der Versammlung der Eigentümer, in der über diesen Punkt debattiert und abgestimmt wird, durch Mehrheitsbeschluss von der Abstimmung ausgeschlossen werden - obwohl dies im Gesetz nicht ausdrücklich so vorgesehen ist. Der Bundesgerichtshof: Könnte der betreffende Eigentümer an der auf das Verfahren bezogenen Willensbildung der Gemeinschaft mitwirken, bestünde die Gefahr, dass sachgerechte, auf die Verteidigung gegen den geltend gemachten Anspruch bezogene Schritte unterbleiben und die Gemeinschaft hierdurch einen Schaden erleidet. (BGH, V ZR 85/13)

Verwaltungsrecht: Wenn Autolärm nur um 2 Dezibel reduziert würde, dürfen Lkws weiter dröhnen

Anwohner stark befahrener Straßen können kein Durchfahrverbot für Lastwagen durchsetzen, wenn dadurch lediglich eine Reduzierung des von den Lkws ausgehenden Lärms um 0,2 Dezibel erreicht werden könnte. Eine Herabsetzung der Geschwindigkeitsbegrenzung auf 30 km/h reiche aus - auch wenn die maßgebenden Lärmgrenzwerte gelegentlich "etwas überschritten" würden. Im Übrigen müssten Anwohner von "Kreisstraßen" - wie hier - einen solchen Verkehr hinnehmen. Müssten Lkws umgeleitet werden, könnte es in den davon betroffenen Straßen zu schwierigeren Situationen kommen, etwa in "schutzwürdigen innerstädtischen Wohngebieten" in denen sich ein Schulzentrum befinde. (VwG Düsseldorf, 6 K 2470/12)

Mietrecht: Auch ohne Grundbucheintrag darf Wohnungskäufer schon die Miete erhöhen

Wer eine Wohnung gekauft hat und wird er schon vor der Eintragung in das Grundbuch "ermächtigt", alle mietrechtlichen Dinge zu erledigen, so kann er den Mietern auch eine höhere Miete abverlangen. (Hier geschehen innerhalb von 4 Jahren mehrere Male.) Dies unabhängig davon, dass die Mieter von diesem Tatbestand erst spät erfahren. (BGH, VIII ZR 203/13)

Verwaltungsrecht: Nur "privilegierte Personen" mit Hauptwohnsitz sollen kostenlos parken können

Städten mit nur geringem Parkplatzangebot in den Wohngebieten dürfen die Benutzung dadurch regeln, dass sie nur den Anwohnern mit Hauptwohnsitz am Ort das Parken kostenfrei ermöglicht - Personen mit Nebenwohnsitz und Besuchern hingegen nur gegen Bezahlung. Hier wollte eine Studentin ebenfalls einen Bewohnerparkausweis für kostenloses Parken erhalten, obwohl sie dort nur mit  Nebenwohnsitz gemeldet war. An sich handele es sich aber um ihren Hauptwohnsitz - zumindest während der Semester. Vor Gericht kam sie damit aber nicht durch. (VwG Aachen, 2 K 1310(12)

Grunderwerbsteuer: Wohnrecht kann die Abgabe senken

Wer einem anderen ein Grundstück schenkt, der lässt sich dabei oft "Wohnrecht auf Lebenszeit" eintragen. Dieses senkt den Grundstückswert - und damit die Schenkungsteuer. Der Wert des Wohnrechts, der unter bestimmten Voraussetzungen der Grunderwerbsteuer unterliegt, könne dann höher sein als der Wert des Wohnrechts, der bei der Berechnung der Schenkungsteuer abgezogen wurde. Der Wert des Wohnrechts hängt dabei vom Jahreswert des Wohnrechts und der statistischen Lebenserwartung des Schenkers ab. Der Jahreswert des Wohnrechts wiederum wird gesetzlich begrenzt auf höchstens den Betrag, der sich ergibt, wenn man den Grundstückswert durch 18,6 teilt. Diese gesetzliche Begrenzung auf einen Höchstbetrag gilt laut BFH aber nicht bei der Berechnung des Werts des Wohnrechts für Zwecke der Grunderwerbsteuer. Ob der Wert des Wohnrechts überhaupt der Grunderwerbsteuer unterliegt, hängt davon ab, in welchem rechtlichen Verhältnis Schenker und Beschenkter zueinander stehen. (Konkret von der Entscheidung des BFH betroffen sind Schenkungen an Geschwister, Nichten oder Neffen. Nicht betroffen sind dagegen Schenkungen zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern oder Verwandten in gerader Linie.) (BFH, II R 38/12)

Verwaltungsrecht/Nachbarrecht: LED-Leuchtreklame am Wohnhaus "verunstaltet"

Das Verwaltungsgericht Stuttgart hat die Klage einer Plakat-Werbefirma abgewiesen, die in Stuttgart eine bereits vorhandene beleuchtete Werbetafel an einem Wohnhaus auf eine Werbeanlage mit einer LED-Schriftleiste umrüsten wollte. Das Gericht hielt das Bauvorhaben für "nicht genehmigungsfähig", weil eine solche bewegliche und ständig wechselnde Leuchtreklame in Bereichen reiner oder überwiegender Wohnnutzung völlig untypisch - und deshalb für die Bewohner des Nachbargebäudes regelmäßig nicht zumutbar sei; damit werde eindeutig gegen das "Gebot der Rücksichtnahme" verstoßen. Das bewegte Licht erzeuge eine ständige visuelle Unruhe am Gebäude, deren Wirkung sich die Anwohner nicht entziehen könnten. Die Beeinträchtigung wiege umso schwerer, als die Leuchtwerbung nicht auf bestimmte Tageszeiten be-schränkt und auch an Sonn- und Feiertagen präsent sein sollte. Die Werbetafel würde außerdem "verunstaltend" wirken. (VwG Stuttgart, 13 K 308/14)

Mieterhöhung: Aus einem Altbau kann kein Neubau werden

Ein Altbau kann auch dann nicht zum Neubau werden, wenn der Eigentümer eine umfangreiche Sanierung vornimmt und danach die Miete an das Neubauniveau anpassen will. Im konkreten Fall hatte ein Vermieter einen Plattenbau aus dem Jahr 1985 im Jahr 1999 umfassend saniert, entkernt und zum Teil auf bis zu drei  Geschosse zurückgebaut. Daher stufte er das Haus nun-mehr als Neubau ein, was die Mieter zu Recht nicht akzeptierten. Für die Einordnung eines Gebäudes in einen Mietspiegel sei das Baujahr beziehungsweise die Bezugsfertigkeit der Wohnung ausschlaggebend. Eine Sanierung und Modernisierung sei kein vollständiger Neubau, auch wenn die Arbeiten äußerst umfangreich gewesen waren. (AmG Berlin-Lichtenberg, 6 C 425/13)

Mietrecht: Wenn Nachbars Katze allzu häufig "nach unten" geht, geht's mit der Miete bergab

"Besucht" die Katze einer Wohnungsmieterin in der ersten Etage eine andere Wohnung im Haus im Parterre regelmäßig, "bis sie vertrieben wird", so hat der Vermieter sich darum zu kümmern, dass dies unterbleibt, andernfalls die Parterrebewohner die Miete (hier um 10 %) kürzen dürfen. Dies insbesondere dann, wenn eine Mitbewohnerin im Parterre - da schwer gehbehindert - alleine nicht in der Lage ist, die Katze, die fast täglich den Weg "nach unten" nimmt, aus der Wohnung zu vertreiben. Die Katzeneigentümerin muss sich darum bemühen, dass die "Besuche" eingestellt werden - das Tier zu halten, darf ihr allerdings nicht verboten werden. (AmG Potsdam, 26 C 492/13)

Eigentumswohnung: Die Erbin eines Verwalters muss nicht für "Ersatz" sorgen

Ist der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage gestorben und stellt sich heraus, dass mehrere Dokumente in seinem Nachlass nicht aufzufinden sind, so braucht die Erbin (die hier angab, schon "alles zur Verfügung gestellt" zu haben) keine weiteren Nachforschungen hinsichtlich der von der Gemeinschaft vermissten Unterlagen anzustellen. Das Landgericht Düsseldorf stellte fest: Der Vertrag der Wohnungseigentümer habe mit dem Verwalter, nicht mit seiner Erbin bestanden. Gebe sie an, alles herausgegeben zu haben, was sich im Nachlass befunden habe, so sei ihre Mitwirkung damit beendet. (LG Düsseldorf, 19 S 37/12)

Mietrecht: Auch eine Strafanzeige führt nicht zwingend zur Kündigung

Auch wenn ein Mieter gegenüber seinem Vermieter eine Strafanzeige stellt, so darf das nicht zwangsläufig zur Kündigung des Mietvertrages führen. Grundsätzlich sei darin keine „mietvertragliche Treuepflichtverletzung“ zu sehen. Im konkreten Fall vor dem Landgericht Frankfurt (Oder) hatte eine Frau Feuchtigkeit in ihrer Wohnung festgestellt und dem Eigentümer das Problem mitgeteilt. Der öffnete kurz danach ohne das Wissen der Mieterin gemeinsam  mit einem Handwerker die Wohnungstür, wo er auf die Mieterin stieß. Nach einem Wortgefecht rief diese die Polizei und stellte Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs und wegen übler Nachrede. (Der  Vermieter soll die Frau als Betrügerin bezeichnet haben.) Das bestritt er, kündigte das Mietver-hältnis und klagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Vor dem Landgericht Frankfurt /Oder vergeblich. Der Vermieter habe das Mietverhältnis weder fristlos noch ordentlich kündigen dürfen. Die Strafanzeige sei kein wichtiger Kündigungsgrund. Auch habe keine schuldhafte und erhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten vorgelegen. Nur vorsätzlich falsche oder leichtfertig erhobene Strafanzeigen könnten zur Kündigung berechtigen. (LG Frankfurt/Oder,  16 S 230/12)

Betriebskosten: 273 Kubikmeter Wasser können auch von zwei Personen "verbraucht" worden sein

Ein gemessener Wasserverbrauch von 273 Kubikmetern innerhalb von 14 Tagen muss auch von einem Zweipersonenhaushalt als "fehlerfrei" hingenommen werden, wenn die Wasseruhr nicht defekt ist, also das "hinter dem Zähler ausgetretene Wasser korrekt angezeigt hat. Vor Gericht wurde dem staunenden Hauseigentümer vorgerechnet, dass der ungewöhnlich hohe Verbrauch seiner (inzwischen ausgezogenen) Mieter nicht nur durch die übliche Benutzung im Haushalt zustande gekommen sein muss. Der Grund dafür könnten ungewollt offen gelassener Wasserhähne oder ein unbemerkter Rohrbruch nach dem Auszug der Mieter gewesen sein. Diesen Grund herauszufinden, sei Aufgabe derer, die sich den (zu bezahlenden) hohen Wasserverbrauch an sich nicht erklären könnten. Er wisse "am ehesten oder könne am ehesten wissen, was auf seinem Grundstück vorgegangen" sei. (OVG Berlin-Brandenburg, 9 N 188/12)

Mietrecht: Allein die Möglichkeit, Geschirrspül-Anschluss installieren zu lassen, reicht nicht

Kann in der Küche einer Mietwohnung ein Geschirrspüler nicht "gestellt oder angeschlossen" werden, so ergibt dies einen Minuspunkt bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das Argument des Vermieters, der Mieter könne ja einen "einen Anschluss legen lassen", wurde vom Gericht abgewiesen. (AmG Berlin-Charlottenburg, 239 C 251/13)

Mietrecht: Wer von der Wärmedämmung nicht profitiert, braucht sich nicht zu beteiligen

Lässt ein Vermieter an der Fassade seines Gebäudes eine Wärmedämmung anbringen, so darf er mit den Kosten nur diejenigen Mieter belegen, die davon auch profitieren. Verfügt einer der Mieter über eine Gasetagenheizung und hat seine Wohnung "keine räumliche Berührung mit den gedämmten Fassadenteilen", so dass er auf diese Weise auch nicht mit Wärme versorgt werden kann, so braucht er eine Mieterhöhung (hier gefordert: 46 €) nicht hinzunehmen. Denn der Mieter hat durch die Maßnahme des Vermieters weder eine Komforterhöhung noch eine Energieeinsparung erzielt. (LG Berlin, 65 S 56/12)

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